一、什么样的房屋租赁合同无效的，法律上如何认定
下列
房屋租赁合同无效
（一）签订房屋租赁合同的主体不适格；
（二）租赁的房屋不符合法律规定或者合同约定
（三）租赁的房屋属于违法违章建筑；
（四）房屋租赁期限超过20年的超过部分；
（五）承租人未经出租人同意擅自将租赁房屋转租给第三人。
一、租赁合同的期限是几年？
租赁合同的期限一般是在二十年的范围内协商约定，超过二十年的部分法律不予保护。当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年，房屋租赁期间届满当事人续订房屋租赁合同的租赁期限自续订之日起同样不得超过20年。
二、怎样办理承租权转让手续
承租权是可以转让的，承租权的转让，就是在租赁期限内，承租人将房屋租赁合同中的权利义务全部转让给第三人；
由第三人代替承租人，直接向出租人继续履行该房屋租赁合同。承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。
三、房屋租赁时间一般多久合适？
房屋租赁合同包括续订房屋租赁合同的最长期限均为20年。房屋租赁合同期限最长20年，是指当事人每次签订的租赁合同所约定租赁期限不得超过20年。房屋租赁期间届满，当事人续订租房屋赁合同的租赁期限自续订之日起不得超过20年。房屋租赁期限超过20年，并非整个租赁合同无效，而是超过20年部分租赁期限无效。
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二、租赁合同标的物系违章建筑，租赁合同的效力是怎样的
违章建筑租赁合同无效。
违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证，在规划区以外建设，违反相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。
出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
引用法规
[1《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第2条
三、没有产权证的房屋出租，租赁合同是否合法有效,法律有哪些规定
原则上，不应以出租房屋未取得产权证而直接认定房屋租赁合同无效。
出租人是否对合同标的物享有所有权不影响租赁合同的效力。故不能因出租人不是房屋的所有权人、未持有房产证而认定租赁合同无效。
认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效，缺少法律依据。
如果是因为未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设而不能取得产权证的，属于违法建筑，法律不予保护。
最高人民法院《城镇房屋租赁司法解释》明确规定了出租该类房屋，租赁合同无效。换句话说，房屋租赁合同的租赁物应当是合法建筑。
对于无效的租赁合同，出租人不得基于租赁合同取得租金；但公平起见，出租人可向承租人主张房屋占用期间的占有使用费。
【法律依据】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；
与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
引用法规
[1《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条
五、临时房屋租赁合同的法律法规？？？
照城市房屋租赁管理办法第六条规定，下列房屋不得出租:（一）未依法取得房屋所有权证的;（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;（三）共有房屋未取得共有人同意的;（四）权属有争议的;（五）属于违法建筑的;（六）不符合安全标准的;（七）已抵押，未经抵押权人同意的;（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;（九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。从上述规定可以看出，出租的房屋应当权属清晰，并且符合安全、规划、环保、卫生等要求，这些规定都很容易为大家所理解，但租赁房屋未依法取得房屋所有权证的;共有房屋未取得共有人同意的;权属有争议的;关于房屋租赁合同的法律法规属于违法建筑的;有关法律、法规规定禁止出租的其他情形，出租人和承租人却经常忽视已抵押房屋的租赁问题。
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