一、土地使用权从什么时候开始算？
“土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。”《城市房地产管理法》第43条也有基本相同的规定。即通过转让方式取得国有土地使用权，受让人能够使用的土地年限不是从转让之日，也不是从开工之日重新计算，而是将原土地出让合同约定的使用年限减去原使用人已经使用的年限之后的剩余年限。以该问答为例，土地出让年限为40年，转让时已使用（已经受让土地后非政府原因导致的闲置仍视为使用）
7、8年，则新的受让人剩余土地使用年限为33年或者32年。但是需要注意的是，无论是国务院《条例》还是《城市房地产管理法》都没有规定土地使用年限从何时开始起算，有关国有土地使用权出让合同的参考大都约定“土地使用年限从出让方交付土地之日起算”。但何为交付，交付标准等，参考本文并无统一表述，实践中，土地出让合同对此常常没有约定或者约定不明，有的约定出让方交付土地应当完成“三通一平”（还有“五通一平”、“七通一平”等）。如果没有明确的交付标准、交付方式的约定，土地使用年限的起算就会成为问题。因政府方面的原因导致的土地不能如期交付或者因不具备开工条件而长期闲置的情形并不少见。从基本的公平原则和土地出让年限规定的本意来说，土地使用年限应当从受让人实际使用之日开始起算。因此，若因政府原因不能按时交付土地或者交付土地不符合条件导致使用人不能实际使用土地，则土地使用年限应当从实际具备使用条件之日起算，而不应从原出让合同约定的时间开始起算。所以当事人如果是取得了土地，那么它的使用年限要看是属于出让方式取得的土地，还是转让方式取得的土地，如果当事人他是用出让方式取得的土地使用权，那么它的土地使用年限就是出让合同上面规定的具体年限。但当事人如果是通过转让方式取得的土地使用权，那么就要把原来已经使用的那一部分时间减掉开始算起的时间，就是他的使用时间。
土地使用权从什么时候开始算
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引用法规
[1]《城市房地产管理法》 第43条
二、土地使用年限从什么时候开始算
1、对于土地所有权，大家首先要明确一个概念，土地归国家所有，国有土地可以出让使用权。
2、任何一块土地的招标、挂牌、拍卖、转让都只是转让使用权，而不是所有权。通过任何一种形式取得的国有土地的使用权都是有年限限制的，并非永久使用。开发商支付国有土地使用权出让金，以有偿方式获得的仅是这块地有时间期限的使用权，一旦土地使用期满，国家将收回土地。
3、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条规定“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物，其他附着物所有权由国家无偿取得。”也就是说，一旦土地使用权到期，不仅国家要收回土地，而且土地上的建筑等物也归国家所有。
4、土地使用年限最高70年，土地使用年限是从开发商取得该地块的土地使用证之日开始计算，即国家首次出让该地块的时间。根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定
5、第十二条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定
（一）居住用地七十年;
（二）工业用地五十年;
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年;
（五）综合或者其他用地五十年。
引用法规
[1]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第二十五条
[1]《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条
三、土地使用权从哪年开始计算,法律的规定是什么
律师解答
土地使用权从办理的土地使用权证记载的起始日期开始计算。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
第十六条规定，土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
法律依据
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条
土地使用权出让最高年限按下列用途确定
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条
土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条
土地使用权出让最高年限按下列用途确定
（一）居住用地七十年；
（二）工业用地五十年；
（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；
（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；
（五）综合或者其他用地五十年。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十六条
土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
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引用法规
[1]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条
[2]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十六条
[1]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条
[1]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十六条
[1]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条
[1]《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十六条
四、国有土地使用权的使用年限怎么算？
按照土地用途不同使用期限也不相同。最高年限按下列用途确定居住用地七十年工业用地五十年教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年商业、旅游、娱乐用地四十年综合或者其他用地五十年。土地使用期限为土地使用权证上的土地使用期限减去该土地已经使用的年限，剩下的年限就是可以使用的年限，到期后可以申请续期。取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。
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