国有土地提前征收如何进行补偿？

国有土地提前征收如何进行补偿？

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一、国有土地用地提前征收补偿方法

引用法规
[1]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第17条
[1]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第13条

二、国有土地使用权补偿

2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）发布实施，广受批评的《城市房屋拆迁管理条例》同时失效。但是，《征收条例》在第十七条补偿范围的规定中没有明确规定国有土地使用权可以获得补偿，这就为征收实务中被征收的国有土地使用权是否应当获得补偿造成认识上的混乱。我认为，这种立法上的含糊其辞是不负责任的。正是由于这种立法上的含糊其辞，给下面实施征收拆迁的政府部门在确立补偿方案时有意或无意地忽略、隐匿国有土地使用权的价值，创造了有利条件。由于没有法律条文的明令支持，相对于政府原本处于弱势的被征收人在争取国有土地使用权补偿方面的谈判能力大打折扣我看到一些补偿协议上根本就没有国有土地使用权这几个字。我还看到一些案例，拆迁安置协议签署了，履行完毕了，被拆迁人还是糊涂，弄不明白被国有土地使用权征收到底有没有得到补偿。有人起诉到法院，要求对被征收的国有土地使用权重新给予补偿，有判决支持的，有判决驳回的。胜败的关键似乎取决于评估机构对已经实施的补偿方案中是否已经包括对被征收国有土地使用权的补偿的说明已经包括的，驳回起诉；不包括的，则判决对国有土地使用权予以补偿。但是，对于那些始终未经评估程序的补偿方案（协议），又怎样确定其中是否已经包括对国有土地使用权的补偿了呢？真是一笔糊涂账。要算清这笔糊涂账，首先要找到征收国有土地使用权应当给予补偿的依据。我能找到的最直接的明确征收国有土地使用权应当给予补偿的依据是由住房和城乡建设部、国家质量监督检验检疫总局2015年4月8日发布、2015年12月1日实施的《房地产估价规范》（2015年GB/T50291-

2015，中国建筑工业出版社）。在性质上，《房地产估价规范》属于国家标准，不能被简单认为等同于法律法规。但是由于评估程序和结果在征收补偿中所具有的举足轻重的地位，《房地产估价规范》关于补偿范围的规定，对于全面理解《征收条例》第十七条的仍然具有不可替代的意义。《房地产估价规范》“

5.3房地产征收、征用评估……

5.

3.3被征收房屋价值评估，应符合下列规定

1 被征收房屋价值应包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和属于被征收人的其他不动产的价值；……

3 被征收房屋价值应为在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在房屋征收决定公告之日自愿进行交易的金额，且假定被征收房屋没有租赁、抵押、查封等情况；……

5.

3.4用于产权调换房屋价值评估，应符合下列规定

1 用于产权调换房屋价值应包括用于产权调换房屋及其占用范围内的土地使用权和用于产权调换的其他不动产的价值；

2 用于产权调换房屋价值应是在房屋征收决定公告之日的市场价值，当政府或有关部门对用于产权调换房屋价格有规定的，应按其规定执行。” 根据以上规定，被征收房屋价值包括被征收房屋及其占用范围内的土地使用权和其他不动产的价值。这就是征收国有土地使用权应当给予补偿的最直接的依据。另外，江必新主编、中国法制出版社出版《国有土地上房屋征收与补偿条例理解与适用》（2013年11月第2版）在对《征收条例》第十七条中的“被征收房屋的价值”进行解读的时候，也认为“其范围应当包括房屋本身价值、附属价值以及国有土地使用权的价值。”（P165）这种解读和《房地产估价规范》（GB/T50291-

2015）的规定几乎是完全一致的，可以互相支持。

引用法规
[1]《征收条例》 第十七条
[1]《征收条例》 第十七条
[1]《征收条例》 第十七条

三、国有土地征收补偿吗

1、国有土地征收有补偿。按照规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。

2、征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
法律依据
《中华人民共和国土地管理法》第四十八条
征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。 征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。 征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。 征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿，并对因征收造成的搬迁、临时安置等费用予以补偿，保障农村村民居住的权利和合法的住房财产权益。 县级以上地方人民政府应当将被征地农民纳入相应的养老等社会保障体系。被征地农民的社会保障费用主要用于符合条件的被征地农民的养老保险等社会保险缴费补贴。被征地农民社会保障费用的筹集、管理和使用办法，由省、自治区、直辖市制定。

引用法规
[1]《中华人民共和国土地管理法》 第四十八条

四、什么是国有建设用地土地征收补偿？

引用法规
[1]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十七条
[2]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十八条
[3]《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第十九条

五、国有土地出让时，需要征地补偿吗

1、依据土地管理法的规定，国有土地出让的，受让人需要交纳土地出让金，而不需要对出让的国有土地进行征地补偿。

2、法律依据
《土地管理法》第五十五条规定以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。
《土地管理法》第五十六条规定建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。

引用法规
[1]《土地管理法》 第五十五条
[1]《土地管理法》 第五十六条

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